浅析商品房交付过程中的法律问题
浅谈商住楼交货全过程中的法律法规难题 房地产商在商住楼交货全过程中的4大责任 责任一：将合乎交付标准的商住楼按时交由购房者 依据《商住楼市场销售管理条例》第30条要求：“房产开发公司理应按照合同规定，将合乎交付标准的商住楼按时交由买受人。” “将合乎交付标准的商住楼按时交由购房者”包括双层含意： 1.房地产商有责任向购房者交货合乎交付标准的商住楼，这儿的交付标准应包含法律规定的交付标准和合同规定的交付标准。 现阶段而言，《担保法》、《商住楼市场销售管理条例》等法律法规、政策法规中制订了相对的商住楼交货应具有的法定条件，但综上所述，这种要求尚不足实际确立，实践活动中，针对商住楼交付标准关键依据合同规定。 房地产商应依照与购房者签署的《房产买卖合同书》以及附注、合同补充协议的承诺规范向购房者交货商住楼，合同规定的交付标准通常包含：①商住楼的总面积、房型、规格、房屋朝向；②商住楼的装饰、装修、机器设备规范；③给排水、电、天然气、暖气片等；④住宅小区路面、园林绿化、会馆等服务设施，所述各类均应具有交付标准。 2.房地产商也有责任按时向购房者交货商住楼。 房地产商无法按时交货的，应依据合同规定担负合同违约责任；超出合同规定的限期，房地产商仍不可以交货商住楼的，购房者还有权利终止合同。 责任二：向购房者出具商住楼工程验收及格的文档及房子评测总面积统计数据 1.房地产商在交货商住楼时需向购房者出具该商住楼经工程验收及格的文档。 依据住建部《房屋建筑和城市基础设施工程竣工验收暂行规定》第四点“工程竣工验收工作中，由施工单位(房地产商)承担机构执行。” 依据住建部《房屋建筑和城市基础设施工程竣工验收办理备案管理方法暂行规定》的要求，房地产商理应自工程验收及格生效日15日内，向工程项目所在城市的市级左右地区市人民政府基本建设行政部门主管机构(下称办理备案行政机关)办理备案。办理备案行政机关接到房地产商申报的齐备的工程验收办理备案文档后，向其派发该商住楼的《基本建设工程竣工验收备案申请》。 从左右要求所知，商住楼经工程验收及格的文档既能够是施工单位(房地产商)、勘测、布置、工程施工、工程监理等各方对完工工程项目开展工程验收后出示的《竣工验收报告》，还可以是《基本建设工程竣工验收备案申请》。通常的说，后面一种为政府部门基本建设行政部门主管机构出示，其公信度更强。 若房地产商和购房者在合同书中承诺商住楼交货时务必具有《基本建设工程竣工验收备案申请》，则房地产商在商住楼交货时务必向购房者出具，不然，购房者有权利回绝接受房子，房地产商应担负贷款逾期交货房子的合同违约责任。 2.房地产商交货商住楼时，还需向购房者出具该商住楼的评测总面积统计数据。 根据《商住楼市场销售管理条例》第三十四条要求：“房产开发公司理应在商住楼交付前按新项目授权委托具备房产测绘资质的企业执行测绘工程，测绘工程成效报房地产业行政部门主管机构审批后用以房子所有权备案。” 针对预售房而言，《房产买卖合同书》承诺的商住楼总面积是依据设计图测出去的，商住楼完工后的测绘工程結果与合同书中承诺的总面积统计数据有差别，商住楼交货时，房地产商与购房者解决总面积差别依据合同规定开展清算；另一个，物业服务公司都是根据商住楼的评测总面积数扣除物业费的。 责任三：向购房者出示《住房质量保证书》和《住房使用手册》 依据住建部《商品房推行住房质量保证书和住房使用手册规章制度的要求》第三点：“房产开发公司在向客户交货市场销售的在建商品房时，务必出示《住房质量保证书》和《住房使用手册》。” 房地产商交货房子时，若未向购房者出示所述二项文档的，购房者有权利回绝接受此房子，从而造成的推迟拿房的义务由房地产商担负。 责任四：通告购房者申请办理搬入办理手续并相互配合购房者检查、接受房子 房地产商理应在合同规定的交货时间前向购房者传出《搬入通知单》，通知函购房者前去接受房子。《搬入通知单》通常应包含以下几点：①申请办理搬入办理手续的時间、地址；②购房者需带上的文档、材料；③购房者需缴纳花费的表明；④提示购房者因购房者本身缘故无法在要求的限期和地址申请办理搬入办理手续的法律法规不良影响；⑤基础步骤及有关常见问题。 《搬入通知单》以挂号信或特快专递的方式传出为宜。购房者在搬入通知单要求的時间前去申请办理搬入办理手续时，房地产商应机构有关工作人员相互配合购房者检查、接受房子。检查房子合乎合同规定的，房地产商应与购房者签定《交货合验单》；检查房子发觉难题的，房地产商应请购房者填好《维修单》，机构工作人员立即维修并将维修結果通告购房者。 商住楼交货全过程中3问题以及解决方案 货错误路，接到“问题房”该怎么办？ 这儿常说的“问题房”包含2个层面，一要商住楼存有品质缺陷，二是商住楼存有支配权缺陷。 1.商住楼存有品质缺陷就是指商住楼品质存在的问题。现阶段，商住楼交货全过程中，购房者以此为由，回绝接受商住楼的状况比较广泛。 笔者认为，购房者可否以此为由拒绝接受房子，最先要根据《房产买卖合同书》中承诺的产品质量标准及其合同书中相关的合同违约责任承诺，若合同书中确立承诺交货的房子达不上合同规定的产品质量标准，购房者有权利回绝接受房子或终止合同，则购房者能够回绝接受房子。 若合同书中沒有确立承诺，依据《担保法》第一百四十八条“因担保物品质不符品质规定，导致不可以保持合同书目地的，买受人能够拒不接受担保物或是终止合同。” 《商住楼市场销售管理条例》第三十五条要求“商住楼交付后，买受人觉得主体工程品质不过关的，能够按照相关要求授权委托工程质量检测组织再次核实。经核实确属主体工程品质不过关的，买受人有权利退房。” 依据上述法律法规，笔者认为，针对交货的商住楼存有路面、墙面裂缝、部分渗漏、渗水，窗门毁坏等品质缺陷的，以其通常不容易造成购房者不可以保持合同书目地，购房者不可以从而回绝接受房子。但这并非说房地产商交货存有那样品质缺陷的房子就不必负责任，房地产商针对交货品质缺陷的房子，视详细情况不一样，应担负检修、拆换、改版等合同违约责任，针对因检修、拆换、改版给购房者导致损害的，房地产商还须向购房者损失赔偿。 2.商住楼存有支配权缺陷就是指交货的商住楼存有质押权等其他支配权。 《担保法》第一百五十条要求'出售人就交货的担保物，承担确保案外人不可向买受人认为一切支配权的责任。” 《担保法》第一百五十这条要求“买受人签订合同书时了解或理应了解案外人对交易的担保物具有支配权的，出售人不担负此方法第一百五十条的责任。” 因而，针对房地产商交货的商住楼存有质押权等其他支配权的，若房地产商在市场销售该商住楼时未确立告之已设置了质押权等其他支配权，商住楼交货时该缺陷依然存有的，购房者能够回绝接受房子。 搬入时未交服务费，房地产商不给锁匙该怎么办？ 实践活动中，房地产商将商住楼的锁匙交到物业服务公司，让购房者从物业服务公司领到房子锁匙，而物业服务公司因此把购房者是不是缴纳物业费做为领到房子锁匙的前提条件，从而也造成了很多纠纷案件。 笔者认为，此类作法是不正确的。购房者与房地产商签署《房产买卖合同书》，并根据合同书向房地产商付款了楼价款，房地产商应按合同书的承诺向购房者交货商住楼(即交货房子锁匙)。从法律事实而言，物业服务公司仅仅房地产商的委托人，购房者要是找不到合同书中承诺的房地产商可回绝交货房子的情况，物业服务公司就不可以回绝向购房者交货房子锁匙。 物业服务公司扣除物业费是根据《房子应用、检修、管理方法条例》和《物业管理服务委托协议》，购房者不缴纳物业费，物业管理公司可根据所述合同的有关条文，
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